【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任」是買賣房屋合約中常見(jiàn)的爭(zhēng)議特約條款之一，但合約以此立約並非完全可不負(fù)瑕疵擔(dān)保之責(zé)。安新建經(jīng)法務(wù)經(jīng)理謝宗興表示，關(guān)鍵在於是否能舉證賣方為故意不告知，若無(wú)法舉證，賣方確實(shí)是可以不用負(fù)責(zé)的；反之若能舉證賣方是故意為之，就可以主張?zhí)丶s無(wú)效，並要求賣方負(fù)擔(dān)瑕疵責(zé)任。
 
瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指賣方對(duì)於房屋瑕疵的負(fù)擔(dān)程度，賣方需擔(dān)保自己出售的房屋不會(huì)滅失或減少價(jià)值，若有瑕疵應(yīng)於買賣契約前先告知買方；因此，若訂約後買方發(fā)現(xiàn)商品與原先約定有異，買方有權(quán)要求賣方履行瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
 
安新建經(jīng)法務(wù)經(jīng)理謝宗興說(shuō)明，按民法第366條：「以特約免除或限制出賣人關(guān)於權(quán)利或物之瑕疵擔(dān)保義務(wù)者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無(wú)效。」因此合約中已特別約定免除賣方瑕疵擔(dān)保責(zé)任，且買方未在訂約前發(fā)現(xiàn)屋況瑕疵，日後發(fā)現(xiàn)該房屋為兇宅或輻射劑量…等問(wèn)題，就必須舉證該瑕疵是賣方故意不告知，賣方才須負(fù)責(zé)，但在實(shí)務(wù)上要舉證賣方為「故意不告知」難度很高。
 
謝宗興提醒，在簽署房屋買賣合約時(shí)，雙方應(yīng)仔細(xì)審視條款，確保其合理性和公平性，若真要約定免除賣方瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，建議特約約定為：「賣方不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；惟有非自然身故及輻射之瑕疵不在此限?！挂员o(wú)法用肉眼就能辨識(shí)的瑕疵於條款中審慎約定清楚，雙方可以更好地理解買賣房屋特約中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，達(dá)成合理的協(xié)議，確保雙方的權(quán)益得到保障。
 
民眾若於合約中遇特約載明不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任條文，安新建經(jīng)建議，可採(cǎi)取雙方重新協(xié)商修訂條款，若無(wú)法達(dá)成協(xié)議再進(jìn)一步尋求法律建議。此外，買方可在交易前進(jìn)行房屋檢驗(yàn)和評(píng)估，減少未來(lái)可能出現(xiàn)的瑕疵問(wèn)題。同時(shí)，建議雙方購(gòu)屋過(guò)程委託第三方中立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)託管買賣價(jià)金，承作履約保證，待購(gòu)屋流程完成、交屋沒(méi)問(wèn)題再將價(jià)金交給賣方，以保障交易過(guò)程的安全、確保雙方權(quán)益。若合約簽訂後發(fā)生爭(zhēng)議，並且以上幾點(diǎn)也都無(wú)法讓雙方達(dá)成共識(shí)，除透過(guò)法院訴訟外，亦可考慮採(cǎi)取有機(jī)會(huì)較快速解決爭(zhēng)端的仲裁或調(diào)解，由獨(dú)立的仲裁員或調(diào)解專業(yè)人士協(xié)助雙方達(dá)成協(xié)議。
 
安新建經(jīng)也提醒，無(wú)論採(cǎi)用哪種方式解決特約中不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定，雙方需保持開(kāi)放的溝通進(jìn)而達(dá)成共識(shí)，方能讓交易安全且順利進(jìn)行。